項目委托方：華東有色金屬地質勘查局

項目規模：3305畝

服務內容：鹽堿地改良、田園綜合體規劃設計、農業園規劃、旅游規劃及策劃

項目簡介：規劃用地位于江蘇南通濱海園區（通州灣）生態海洋旅游度假區板塊北部，且幾乎為未能開墾使用的濱海鹽堿地，因此，能否將鹽堿地改良成功，使之變廢為寶已然成為了本次項目規劃落地成功與否的重要前提之一。此外，我們也不難發現，項目地地理位置優越，交通便捷，基本開發屬性基本完成，并且同屬于上海1小時候都市圈和經濟圈輻射范圍以內。伴隨著整個濱海園區的快速發展，其開發潛力巨大。

項目設計理念：項目規劃立足于整個南通濱海新區發展的高度來定位全局，以鹽堿地改良示范，變廢為寶，華麗轉身為背景，以高科技生態綜合體驗化為載體的全新農產業及互動體驗模式，是建立在國家需求、科技支撐、市場引領、文化創新基礎上的現代濱海生態農業科技產業園。

 2015年9月30日，應華東院的邀請，諾獅項目組赴南通濱海園區管委會就項目規劃方案進行專家評審匯報工作。

本次項目規劃評審工作于濱海園區管委會會議室召開，  會議由項目鹽堿地改良方案及項目規劃設計方案匯報兩個板塊組成。 由濱海園區高層領導及國土資源部、水利管理部、環保局、農業部等相關領導及農業規劃專家共同參與評審。與會專家及園區各相關部門領導聽取了華東院及諾獅團隊的匯報，并對項目規劃進行了真誠深入的評價。

與會領導及專家在聽取匯報后，對諾獅團隊的實力及規劃方案給予了高度的肯定和評價。專家認為: 項目規劃理念超前，項目定位清晰明確，各功能板塊規劃布局合理，對項目未來的開發及建設乃至濱海園區鹽堿地改良及生態農業產業發展具有十足的借鑒和指導作用。

蘇通鹽堿地農業項目總體思考

南通周邊有許多農業園和生態農業項目，缺的是能夠起到鹽堿地改良示范作用、符合未來通州濱海新區城市發展規劃的農業項目。

項目應在改良鹽堿地的基礎上，以智慧化、物聯網的角度，搭建一個生態健康農業循環體系、形成未來南通甚至江蘇的一張重要農業新名片。

一、   項目概況

1、區域環境

南通——長三角城市群的北部，“據江海之會、扼南北之喉”

南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優勢于一身，擁有長江岸線226公里。南通地處長江三角洲北部，是長江和黃海的交匯處，素有“據江海之會、扼南北之喉”之稱。

目前，南通市下轄3區、2縣，代管3個縣級市，面積8544平方千米，人口729.8萬人。

區位分析

項目地與上海市區兩地，兩地相距約170.4公里，車程上需要1.5個小時左右的車程。

項目地與江蘇省南通市的市區，兩地相距約42.8公里， 車程上大約需要1.5個小時。

項目地與南京兩地，兩地相距約276.7公里，車程上大約需要3.5個小時。

通州濱海新區規劃

通州濱海新區未來將以“一核四片布局”來打造。核心區：生態海洋旅游度假區；北片區：生活居住區；南片區：新城啟動區；中片區：灣西創業生活區；西片區：三余特色新城。

項目是位于核心的生態海洋旅游度假區板塊。

結論一：未來項目，完全可以借勢“通州濱海新區的發展”，成為通州濱海新區的農業標桿。

2、鹽堿地市場分析

鹽堿地概況

全世界鹽堿地的面積為9.5438億公頃，其中我國為9913萬公頃，主要集中在華北地區、渤海灣地區、西北地區、東北地區等幾大區域。

我國鹽堿地主要地區分布圖

我國鹽堿土地資源中已經開墾利用的約有666.7萬公頃，有2000多萬公頃鹽荒地等待開墾利用,江蘇省沿海灘涂總面積68.7萬公頃，居全國首位，且每年以近1333 公頃的速度增長，是江蘇農業發展的重要后備資源。

江蘇省沿海灘涂多為鹽漬性土壤，鹽堿地含鹽量較高，且灌溉水含鹽量也相對較高，淡水資源季節分布不均勻，鹽堿地脫鹽改良難度大。

南通及如東灘涂情況

南通擁有210公里海岸線，海岸帶面積1.3萬平方公里，沿海灘涂21萬公頃，是我國沿海地區土地資源最豐富的地區之一。

項目地位于如東，如東擁有106公里長的黃金海岸線，超過江蘇全省的10%，其中灘涂面積104萬畝，海域面積6000平方公里。

項目鹽堿地的類型

在濱海鹽漬區、黃淮海平原鹽漬區、荒漠及荒漠草原鹽漬區、草原鹽漬區四個大類型中，本項目是屬于濱海鹽漬區的類型。

南通沿海灘涂區域表層及30M深度范圍內土壤鹽度范圍變化為0.5-2%，為典型的弱鹽漬土-中鹽漬土。

結論二：未來我們項目， 需要在改良濱海鹽堿地環境的基礎的前提下，進行開發。

3、長三角旅游市場

主要旅游市場數據

上海：國內游客數達2.31億人次，入境游客數達817.57萬人次（常住上海外國人口約50萬），旅游收入達3231.15億元；

千島湖：全年接待海內外游客796.6萬人次，旅游經濟總收入70.2億；

黃山：全年接待量達3040萬人次，旅游總收入250億；

杭州市：杭州市接待總人數7487.27萬人次，旅游總收入1191億元；

南通市：全年實現旅游總收入360.6億元，增長15.8％，國內旅游收入348.2億元，增長16.3％。全年接待國內旅游者2737.3萬人次，增長12.6％。

鄉村旅游市場潛力非常大，短途游成為首選。

據統計，在城市居民小長假出游選擇中，選擇鄉村旅游的占70%以上。同時，越來越多的人選擇低成本的短途旅行，旅游消費方向的轉變將成為推動鄉村旅游產業發展最為深厚、最為廣闊的根基。

結論三：未來鄉村旅游將成為旅游經濟發展的重要因素。

4、當地農業旅游現狀以及類型

南通鄉村旅游概況

江蘇南通市鄉村旅游發展迅速，全市共有國家農業旅游示范村點2家，升級鄉村旅游點25家，各類鄉村旅游接待點超過130家。

南通農業園調查情況

結論四：從當地農業園的分析中，我們可以看出，目前南通農業旅游還比較初級，我們的項目應用3-5年時間，分期規劃，分期利用，找到自身的“差異化”，引入亮點和創意，引爆當地農業市場和旅游市場。

5、項目地分析

交通分析

項目交通便捷，基地北靠江蘇省主要航道如泰運河，東側往東延伸向大海，西側靠近基地城區的主要道路臨海高速路。

西側的臨海高速路，是項目目前的主要道路。

鹽堿地情況

地塊表面積水較多，但地面平整度不夠，地勢相對周圍地塊較低。沿海灘涂區域表層及30M深度范圍內土壤鹽度范圍變化為0.5-2%，為典型的弱鹽漬土-中鹽漬土。

項目地塊內鹽度較高區域較少，大部分區域鹽度都在0.30%以下。

淡水資源——如泰運河

如泰運河是江蘇省的主要航道之一，也是全省“三橫兩縱”航道網的主要支流，承擔著如東縣近60％的貨運量，被列入長三角地區高等級航道網。

南通當地降雨量與蒸發量

南通屬北亞熱帶濕潤性氣候區，季風影響明顯，四季分明，氣候溫和，光照充足，雨水充沛，無霜期長。

根據統計，年平均氣溫在15℃左右，年平均日照時數達2000～2200小時，6月降水量最高，月平均蒸發量為197.2毫米，8月蒸發量最高，月平均蒸發量為111.2毫米，夏季雨量約占全年雨量的40～50%。常年雨日平均120天左右，6月～7月常有一段梅雨。

南通沿海風力特點分析

南通市位于江淮下游，黃海、東海之濱，屬溫帶和亞熱帶濕潤氣候區，區內具有南北氣候以及海洋、大陸性氣候雙重影響的氣候特征。夏季盛行東南風，冬季盛行偏北風。

南通市近海岸帶的風速、風能等值線走向基本與海岸線平行。區內風資源分布東高西低，自內陸愈向海邊風資源愈豐富，在沿海邊，有一條狹長的風速急變帶，向海劇增，向內陸銳減。

南通沿海年平均風速為3.5米/秒，年平均大風日在20天左右。            

南通沿海1、9月主要是偏北風，5、7月主要是東南風。

結論五：如泰運河是一條淡水運河，但也是潮汐運河，需要在項目地里面建設自己的淡水儲蓄體系。

二、   項目定位及案例分析

1、 總體定位

江蘇省鹽堿地生態改良示范試驗區

南通濱海新區國家智慧農業產業科技園區

2、 品牌定位

中國.南通鹽堿地改良農業產業示范園

3、 項目目標

南通220公里海岸線上的鹽堿改良首選地

區域性農產品物流集散中心

智能生態農業創新孵化園

省級生態農業及鄉村旅游示范點

4、 案例分析

澳大利亞鹽堿地改良經驗借鑒

澳大利亞位于南太平洋和印度洋之間四面環海總海岸線3.67萬公里，總國土面積７６９.２萬平方公里，全年干旱少雨，年降水不足200毫米。鹽堿地約占大陸面積的1/3，其中澳大利亞約有200萬hm2 鹽漬化農田，70％分布在澳大利亞小麥帶上，估計每年因鹽漬化使澳大利亞農業蒙受損失13億澳元（1 澳元約合6.80 元人民幣，2012年）。

澳大利亞鹽堿地改良主要措施切入點為種植喜鹽灌木，如濱藜，寬行種植濱藜3至4年，再在行間種植大麥、燕麥等作物，改良初期并不能形成產量直接圍欄用于放牧（一年），主要飼養山羊和綿羊，動物的糞便可以增加土壤的有機質。其后種植豆科作物，如苜蓿、鷹嘴豆或燕麥等持續增加農田費力。鹽堿地改良的第九、第十年，鹽堿地就變成良田可種植正常農作物產量和品質都很可觀。

經驗借鑒：澳大利亞以種植鹽生灌木為切入點，長期堅持生物降水排鹽，休耕、畜牧業生產、免耕合理輪作結合，不斷提高土壤有機質含量、培肥地力。

天津泰達河

天津市經濟技術開發區簡稱天津泰達（TEDA），是一個通過圍海造田而興建的新的城區，目前困擾新區經濟開發的主要問題就是缺水，土壤鹽漬化嚴重，ph值8.5。天津市的蒸發量是降雨量的三倍，是造成地下水上返土壤鹽漬化的主要因素。項目用地位于TEDA東北部，總面積為114.64公頃，長度為7.7公里，規劃區依據中水、淡水、雨水水源的位置將泰達河分區分段進行規劃。

景觀上利用淺灘、濕地、微丘等地形變化營造以華北區植物為主，喬灌草、蔭生、濕生、水生多級混交植物群落，形成長期穩定的發揮調溫、洗塵功能的綠地系統；利用臺田景觀與濕地島營造耐旱耐鹽闊葉喬木，盡快形成豐富的群落結構，以利生態恢復。

經驗借鑒：同為城市新區開發，分區分片控制治理，利用自然生態系統原理綜合控制治理。

天津橋園·適應調色板

橋園位于天津市河東區，占地40平方公里，人口63萬。原來是一個廢棄的打靶場、垃圾遍地、污水橫流、土壤鹽堿。景觀設計師應用生態恢復和再生的理論和方法，通過地形設計，創造出深淺不一坑塘，開啟自然植被的自我恢復模式，形成不同的植物群落。將地域景觀特色和鄉土植被引入城市，形成獨具特色的、低維護投入的城市生態基礎設施，為城市提供了多種生態服務包括雨洪利用、鄉土物種的保護、科普教育、審美和游憩。

經驗借鑒：利用自然生態規律改善的鹽堿地可形成完善的生態系統鏈，既能提升景觀視覺效果又可控制返鹽現象，保持水土。和項目地一樣的土壤鹽漬化現象嚴重。

百萬葵園

百萬葵園主題公園，占地面積26萬平方米，地處于廣州市南市區萬頃沙鎮，是中國第一家全部采用進口向日葵打造的向日葵公園，園區包括：彩云飛·鮮花萬朵天上來、動漫港、巧克力共和國、金色海洋——向日葵、薰之戀伊甸園、相約愛情——玫瑰花園、四季彩虹、風情荷蘭島、香格里拉、天地松鼠谷，娛樂項目包括：激情水吧、歡樂哈哈吧、吊鏈吧、網吧、飛吧、竹聲吧、踏吧、瑤寨吧、擺渡吧、呼泉吧、迷宮吧。絢爛的花海、豐富的體驗活動和景觀化的園區為市民帶來了浪漫的農業體驗。

農業園經驗借鑒：以農業為基礎，開發集旅游、觀光、娛樂、休閑為一體的農業娛樂體驗項目。

5、 鹽堿地改良方式有哪些

鹽堿地改良方法一：物理改良、化學改良、農藝改良和生物改良。

1)                    物理措施：（水利工程措施）

建立完善的排水排鹽堿系統，系統規劃階梯式土地平整方案和水利系統；

建立“淺灌深排”水利排灌系統，形成單向排水系統；

利用灘涂大量生物質材料（秸稈，互花米草等）建立立體式生物質排水（鹽）系統。

2)                    化學改良措施

有機生物質秸稈粉碎深耕；

含磷酸性尾料進行二次開發利用

采用礦物技術進行土壤修復改良

3)                    農藝措施：種植覆蓋技術

降低土壤蒸發失水率，促使水分在地表間循環，形成相對的地表低鹽耕作層，為種子萌發及出苗創造條件。

在耕作與種植過程中增施有機肥。有機質在分解過程中產生大量有機酸，一方面可以中和土壤堿性，另一方面可加速養分分解，促進有效養分轉化，提高磷的有效性，促進團粒結構形成

4)                    生物措施

根據鹽堿地改良不同階段土壤鹽漬化程度，培育、推廣相應條件下的耐鹽經濟作物和苗木

鹽堿地改良步驟——

第一階段：基礎工程建設（第一年）

勘測地塊鹽堿度含量，進行分區管理、改良、治理

1.      完善的排水排鹽系統“淺灌深排”

a)      排灌分離，確保淡水灌溉每一塊土地，確保鹽水不形成單項流動不在地塊內部循環

b)     生物質排堿溝：將秸稈纖維制成類似于化學改良材料，對鹽堿地有抑鹽保墑的效果

2.      改良初步措施“土壤結構”

a)      有機生物質秸稈粉碎深耕（改善鹽堿地板結的形態，增加土壤孔隙度和含水量，促進土壤熟化，加速實現改良）

b)     含磷酸性尾料的運用（改良土壤理化性質、增強土壤肥力和彌補洗鹽過程有益元素缺失的作用）

c)      采用礦物技術進行土壤修復改良（各種礦物質元素是土壤支持植物生長的基本營養）

3.      園林苗木用地采用“臺田整地”

a)      臺田：一種特殊耕作現象，堆土成臺在上耕作，在低洼處挖土成塘，堆土成基（臺田）

b)     營造耐旱耐鹽闊葉喬木，盡快形成豐富的群落結構。

c)      苗木選擇弗吉尼亞櫟、龍柏、紅葉石楠、羅漢松

4.      淡水蓄水池規劃“經濟景觀兩兼顧”

淡水水源可采用城市收集得到的可灌溉水資源，在加寬淡水儲運渠淺水區形成濕地景觀種植蘆葦、香蒲調節區域景觀氣候，下游蓄水池可用作漁產養殖。

5.      建立立體式生物質排水（鹽）系統，在沿海灘涂種植秸稈互花米草

6.      開發鹽浴旅游資源（將排出來的鹽分類處理用于鹽浴理療spa）

第二階段：鹽堿地改良（第二年）

1.   分區種植甜高粱、田菁

甜高粱：耐鹽堿耐干旱，人工管理較少，鮮高粱桿可用于釀酒、生產動物飼料、造紙等，甜高粱每畝可鏟籽250kg，高粱稈5000kg左右，甜高粱鮮稈粉碎加大曲發酵、蒸酒，每畝可生產60度的白酒200公斤，釀酒之后的酒糟還可以用于造紙和動物飼料，產生循環經濟。

田菁：耐瘠、耐鹽，在全鹽含量0.3％的土壤能出全苗,全鹽含量0.5％的土壤仍能正常生長單種田菁每公頃可產鮮草37.5噸以上；可與其他作物間作、套作或復種，每公頃可產鮮草15噸左右。鮮草含水分80％左右，氮0.4～0.6％,磷酸0.1％左右,氧化鉀0.15～0.2％。配合其他飼料可喂牛、羊或打漿喂豬。種子含有膠質，可供石油工業上利用，莖桿可供造紙和剝取纖維。）

2.   增施有機肥

有機質在分解過程中產生大量有機酸，一方面可以中和土壤堿性，另一方面可加速養分分解。

3.   改良劑施用

第三階段：鹽堿地改良（第三年）（可種植正常農作物）

1.   分區種植甜高粱、小麥、田菁

2.   改良劑施用

第四階段：鹽堿地改良（第四年）（可種植正常農作物）

1.   分區種植甜高粱、小麥、田菁

2.   少量改良劑施用

第五階段：鹽堿地改良已基本完成（第五年）（可種植正常農作物）

后續兩年對返鹽現象進行控制和治理

如圖，鹽堿地改良步驟圖

鹽堿地改良方法二：農、林、漁、牧生態改良法

以臺田的方式種植喜鹽灌木為主要切入點，洼地用做漁養殖場。如種植濱藜，寬行種植濱藜3至4年，再在行間種植大麥、燕麥等作物。

改良初期直接圍欄用于放牧（一年），主要飼養山羊和綿羊，動物的糞便可以增加土壤的有機質。其后種植豆科作物，如苜蓿、鷹嘴豆或燕麥等持續增加農田費力。

6、智慧農業—如何建立智慧農業體系

三、   項目規劃策略——站在項目商業運營的角度統籌考慮

1.   鹽堿地生態體系

整個項目為有機的生態系統，農、林、漁、牧等生態系統的建立是更好的改善鹽堿地的方式，更可持續發展。在合理的控制各板塊的體量最大效益化。

2.   鹽堿地排水系統

排水系統的建立是整個項目成功的關鍵，項目地比外面地勢低2米多，需要再項目地內建設自己獨立的排灌系統。排灌系統可以和防風林有機結合。

3.   鹽堿地淡水系統

項目地唯一地面淡水來源于運河，運河又是潮汐河，同時周邊養殖戶經常朝運河里面排咸水。需要在項目地里面建設自己的淡水儲蓄體系。淡水湖可以用來排鹽、灌溉、養殖、垂釣、水上活動等綜合功能。

4.  項目交通系統

交通分為一級環形交通體系、二級環形交通體系、三級生產交通體系、以及旅游交通體系等。

5.  防風林系統：

考慮到項目地海風比較大，蒸發量大。在前期風向調研的基礎上，防風林建設至少10排與風向垂直大樹，控制在80-100米寬度左右，防風效果為防護林高度的15-20倍距離。

四、規劃思路：布局設計依地形環境設計，遵從原則是地塊適合做什么、可以做什么而不是地塊應該做什么！

五、項目分區：

1、 入口區思路：項目地兩個主要入口，一個次要入口。在北入口距離臨海快速路最近，可在出口設置項目LOGO，園區北入口臨運河，可以打造部分運河景觀、綠化來提升項目品質。南入口主要側重物流加工以及交通疏散等。西入口因為現在交通不順暢，未來不是很快改善。作為輔助入口，增加核心區的可進入性。

2、 鹽堿地展示區：包含展示區、展示館、實驗區三大部分。展示項目地產品、提升項目形象、方便領導觀摩及項目推廣。

3、 核心區：在原有水系基礎上，按照現場地形進行水面擴容做淡水湖，增加項目地灌溉的同時改善小氣候，營造宜人生態的環境來提升項目品質，同時項目大量的配套用房、科研用房、旅游設施都位于此。是整個項目未來發展的核心。

4、 種植區：根據市場需求種植，改良土壤的同時最大效益化。

5、 設施大棚：分為玻璃溫室大棚、單體大棚、連棟大棚等三個版塊。按照植物光照、通風需求不同合理安排。

6、 養殖區：投資少、見效快。適合項目初期生物改良方案。

7、 農產品加工區：分為倉儲區、初加工區、中央廚房區、物流區等。

六、項目需要延長租賃期策略

l  理由一：鹽堿地重點示范區，需要華東有色的專業支撐。

l  理由二：土地改良需要至少5年時間，維護改良成果也需要3-5年時間，旅游產業需要至少10年時間，創造品牌形成產業鏈也需要時間。

l  理由三：智慧化產品創造價值，10年-20年之后，將大大超過預期。

l  理由四：從城市發展的角度，對政府的GDP和外貿經濟貢獻度都會很高。

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